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FICHE TECHNIQUE



L'achat et la vente en copropriété
Intervenants multiples, notaires qui avaient créé des règles du jeu qui les arrangent, syndics qui s'étaient laissés entraîner dans l'exécution de conventions entre parties qui n'auraient pas dû les concerner, bref il y avait dans les ventes en copropriété tous les ingrédients pour que naissent des litiges où tout le monde se renvoyait la balle, et où le plus fautif n'était pas le bouc émissaire en général désigné, à savoir le syndic... Pourtant, sur le papier tout paraît plutôt simple ! De fait, une nouvelle modification du décret d'application de la loi sur la copropriété a rappelé tout le monde aux principes d'origine et a clarifié des règles dont il n'aurait pas fallu s'écarter...


Position du vendeur et de l'acquéreur vis à vis de la copropriété

Le copropriétaire a un double statut : il est plein propriétaire de ses lots privatifs et il est en même temps membre du syndicat des copropriétaires et partie prenante à un contrat avec les autres copropriétaires auquel il souscrit en achetant ses lots : le règlement de copropriété ; c'est ce qui découle des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967...

Deux conséquences majeures découlent de ce statut juridique :

- L'acquisition et le transfert de propriété s'effectuent comme pour n'importe quel bien immobilier.

- Les droits et les devoirs qui résultent de l'appartenance au syndicat et du règlement de copropriété étant la conséquence de la possession des lots et non d'un engagement personnel du copropriétaire, ils cessent au moins théoriquement lors du transfert de propriété, l'acquéreur venant aux droits et aux devoirs du vendeur vis à vis du syndicat des copropriétaires dès l'acquisition de la propriété des lots concernés.

Le syndicat n'a de ce fait, en première analyse, pour toute obligation vis à vis des copropriétaires en cas de vente que d'enregistrer le transfert de propriété, ses relations avec les propriétaires successifs d'un même lot s'effectuant dans la continuité.

La conséquence logique eut été que ce principe s'applique y compris pour le recouvrement des charges laissées impayées par le vendeur !

La loi a cependant introduit, dans l'intérêt des acquéreurs plus que dans celui des syndicats des copropriétaires, une disposition permettant au syndicat, par la main de son syndic, de prélever sur le prix de la vente toutes sommes dont le vendeur lui serait redevable au moment du transfert de propriété.

La créance du syndicat sur le copropriétaire prend de ce fait un caractère "personnel", et, fait remarquable, cette faculté, résultant de l'article 20 de la loi et des articles 5-1 et 6 du décret, et incluant les droits du syndicat au titre du privilège spécial créé par l'article 2103 du Code civil (priorité du syndicat par rapport aux créanciers hypothécaires inscrits pour les "créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues"), a supprimé de facto toute solidarité entre acquéreur et vendeur pour le paiement des sommes dues au moment de la vente, quand bien même cette solidarité serait stipulée dans le règlement de copropriété (cela devient une clause réputée "non écrite"...). Il doit être noté que c'est le fait d'une jurisprudence aujourd'hui établie après avoir été longtemps hésitante et non des textes, qui sont muets sur ce point !

En conséquence, le syndicat des copropriétaires a le devoir d'arrêter le compte des "créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation" (article 5-1 du décret), et de poursuivre le recouvrement par tous moyens à la seule encontre du vendeur, par le moyen du droit d'opposition (article 20 de la loi) ou toute autre voie si ce droit d'opposition n'a pas été utilisé ou si sa mise en oeuvre s'est avérée infructueuse.

Que se passe-t-il lors de l'avant-contrat de vente ?

Il doit être gardé à l'esprit que l'avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) intervient deux à quatre mois avant le transfert (ou mutation) de propriété effectif.

A ce stade le syndicat des copropriétaires n'est pas concerné : la négociation des conditions de la vente - rappelons que la vente naît juridiquement à ce moment-là, et qu'elle devient parfaite dès lors que l'acquéreur a exercé son option (promesse unilatérale) et que les conditions suspensives ont été levées, la signature chez le notaire n'étant alors que réitération de la volonté des parties - est l'affaire exclusive du vendeur et de l'acquéreur, la communication de toutes les informations nécessaires à ce dernier pour former son consentement étant de la responsabilité exclusive du vendeur.

C'est lors de la négociation de l'avant contrat que doivent être débattus (avec consignation précise du résultat...) des problèmes tels que :

- La ventilation des charges de l'exercice en cours entre acquéreur et vendeur : la loi est muette sur ce point, et si la tradition veut que cette ventilation se fasse prorata temporis au nombre de jours par rapport à la date du transfert de propriété, les parties peuvent convenir d'autres modalités : ventiler par trimestres entiers, prendre en compte le fait qu'une des deux parties aura ou aura eu au cours de sa période de présence une saison de chauffe entière, ou tenir compte de dépenses exceptionnelles dans l'exercice comme par exemple un rappel de consommation d'eau...

- La prise en charge par le vendeur ou l'acquéreur du coût de travaux votés ou même simplement planifiés, non encore appelé aux copropriétaires ou bien appelé partiellement, et non exécutés ou en cours d'exécution : la loi est également muette sur ce point et laisse les parties convenir ce qu'elles veulent à ce sujet ; les notaires présentent souvent abusivement comme une règle légale ce qui n'est qu'un usage, certes répandu, à savoir la prise en charge par le vendeur de la totalité du coût des travaux votés avant la date de signature ! En réalité, tout dépend de la nature des travaux et ce qui va prévaloir dans la fixation du prix de vente : appliquer le principe que les notaires préconisent suppose d'être sûr que le bien a été vendu "valeur travaux réalisés", ce qui ne va pas forcément de soi ; si le prix se ressent d'un mauvais état de l'immeuble malgré le fait que des travaux de rénovation ont été votés, il est par contre normal que l'acquéreur en supporte le coût ; c'est également le cas si les travaux visent à réparer un sinistre dont l'indemnité ne sera perçue qu'après la vente...

- Les modalités de récupération par le vendeur de sa quote-part de l'avance permanente de trésorerie ou fonds de roulement : le vendeur y a normalement toujours droit, mais ce remboursement peut lui être effectué par l'acquéreur ou par le syndic ; les syndics exigent en général de le rembourser eux-mêmes, car ils le font avec un certain décalage après la vente et cela les sécurise par rapport à une erreur ou une sous-estimation possible des sommes demandées lors de la signature... Mais les parties sont libres de passer outre et mettre le syndic devant le fait accompli !

- La récupération ou non par le vendeur de sa quote-part des éventuelles provisions appelées pour travaux futurs, en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et les modalités de cette récupération à l'instar de ce qui s'applique pour le fonds de roulement : une jurisprudence de la Cour de cassation en date du 17 juin 1997 (3è ch.civ.) a retenu que ces provisions sont récupérables dès lors qu'elles n'ont pas été affectées par une décision d'assemblée générale à des travaux bien identifiés, mais les parties peuvent prendre entre elles toute autre convention !

Que se passe-t-il entre l'avant-contrat et la signature de la vente chez le notaire ?

Le notaire chargé de rédiger l'acte de vente constitue son dossier à partir des éléments que lui communique le vendeur - son acte de propriété et le règlement de copropriété notamment, ainsi que les coordonnées du syndic. Il contacte le syndic par commodité pour connaître la liste des modificatifs éventuels, ainsi que diverses informations importantes concernant l'assurance de l'immeuble, ou les procédures judiciaires en cours. Le syndic est également tenu de communiquer les informations prévues par l'article 5 du décret du 17 mars 1967. Cette communication d'informations s'effectue par la voie d'un questionnaire type du notaire au syndic, mais les syndics structurés ont leur propre modèle, et l'article mentionné, modifié par le décret du 27 mai 2004 donne désormais une liste très précise des informations à communiquer dans "un état daté comportant trois parties" :

"1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

"a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

"b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

"c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

"d) Des sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 [annuités restant dues lorsqu'en application de cet article le copropriétaire a demandé à payer sa quote-part de travaux d'amélioration en dix ans (NDLR)] ;

"e) Des avances exigibles.

"Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

"2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :

"a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;

"b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

"3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :

"a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;

"b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

"c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

"Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie."

Les termes employés se réfèrent à des définitions données dans l'article 45-1 de ce même décret :

"Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

"Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :

"- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;

"- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.

"Les avances sont remboursables."

Le syndicat, par la main de son syndic a aussi à cette occasion la possibilité de délivrer un certificat, dit "de l'article 20" (de la loi du 10 juillet 1965), valable 3 mois, "attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat". Le syndic qui délivre un tel certificat a intérêt à être sûr de son coup car sa délivrance le prive de la possibilité d'exercer ensuite son droit d'opposition (cf infra). Les syndics avisés ne délivrent dans la pratique ces certificats qu'à des copropriétaires avec qui ils ont des relations particulières et de confiance, ou alors contre versement de provisions substantielles le mettant à l'abri d'une sous-estimation dont il aurait ensuite à assumer la responsabilité... Ce versement est demandé bien entendu "sous réserve de l'apurement des comptes" (article 5 du décret du 17 mars 1967).

A défaut, le syndic communique au notaire, dans le cadre des informations qu'il est tenu de fournir conformément à l'article 5 du décret du 17 mars 1967, les sommes dont il demande le versement de la part du vendeur lors de la signature, afin de renoncer à son droit d'opposition (cf infra).

Il en profite pour demander ses honoraires particuliers pour les prestations qu'il doit délivrer à l'occasion de la vente tels que prévus à son contrat.

Au cas où la date de signature est repoussée, le syndic est invité à réitérer le questionnaire et ses demandes afin d'y porter les modifications rendues nécessaires.

Que se passe-t-il lors de la signature chez le notaire ?

La signature de l'acte de vente concrétise avec le transfert de propriété l'accord définitif des parties sur toutes les conditions de la vente. Le notaire leur soumet entre autres choses le décompte des sommes dont le syndic demande le versement afin de ne pas exercer son droit d'opposition.

Les parties peuvent ventiler entre elles les sommes demandées comme bon leur semble, honoraires du syndic compris, et donner au notaire les instructions de règlement qui en résultent ; le vendeur peut aussi refuser le décompte du syndic, sachant que ce faisant il s'expose à une opposition du syndic sur le prix de vente, dont l'effet sera de bloquer le montant correspondant entre les mains du notaire. A défaut d'accord amiable, ni lui ni le syndic ne pourront en obtenir le déblocage autrement que par une décision judiciaire.

Après la signature

Le syndic doit recevoir la notification du transfert de propriété prévue par l'article 6 du décret du 17 mars 1967 ; cette notification seule confèrera à l'acquéreur sa qualité de copropriétaire, et le droit d'être convoqué aux assemblées générales du syndicat.

S'il n'a pas délivré le certificat de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 mentionné ci-dessus, il doit recevoir également l'avis de mutation du notaire dépositaire des fonds de la vente dans les conditions prévues par cet article, accompagné du règlement autorisé par le vendeur ; s'il estime ne pas avoir perçu suffisamment par rapport à ses demandes (et même s'il s'aperçoit qu'il n'a pas demandé assez...), il peut faire opposition dans les conditions fixées également dans cet article.

L'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 stipule que cette opposition ne peut porter comme indiqué ci-dessus que sur les "créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation" ; l'article 6-2 du décret fixe désormais avec précision ce qui peut être demandé au vendeur :

"A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

"1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

"2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

"3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes."

La question se pose tout de même de savoir, dans le cas où l'acte de vente a mis à la charge du vendeur des travaux votés mais non encore appelés en totalité à la date du transfert de propriété, si le syndic est censé ou même fondé à faire opposition pour la part du budget des travaux non encore appelée, ou s'il doit laisser les parties faire leur affaire de l'exécution de leurs conventions, prises en dehors du syndicat, le syndic adressant les nouveaux appels à l'acquéreur et poursuivant le cas échéant le recouvrement à son encontre comme il en a à notre avis juridiquement le droit !

Il est à noter que si le syndic adopte la première solution, il se constitue séquestre pour l'exécution de conventions résultant d'un acte auquel il n'est pas intervenu et dans lequel il n'est pas désigné en qualité de séquestre conventionnel ; c'est infondé juridiquement et totalement atypique par rapport à ce qui se passe pour d'autres types d'actes ! Il est vrai que de nombreux syndics s'y prêtent, avec la bénédiction des notaires qui se "défaussent" très opportunément d'une responsabilité qui normalement leur incombe, mais c'est souvent à leurs dépens, car ils se retrouvent en première ligne en cas de litige dans des conflits auxquels ils devraient normalement rester étrangers...

La question se pose également de savoir si le droit d'opposition s'exerce sur la totalité de la dette du vendeur ou seulement sur la quote-part afférente aux lots vendus : la jurisprudence semblerait s'orienter vers la seconde solution, mais elle est loin d'être confirmée, et la détermination de cette quote-part peut se heurter à de grandes difficultés lorsque le syndic tient un compte global pour l'ensemble des lots...

La délivrance du certificat de l'article 20 après la vente

Curieusement, de très nombreux notaires, dans le souci louable de s'assurer une sécurité supplémentaire, ont pour pratique de demander aux syndics, après leur avoir versé les sommes réclamées, de leur délivrer a posteriori et à titre de régularisation le certificat de l'article 20 ; c'est évidemment un non-sens juridique qui ne laisse d'inquiéter de la part de titulaires d'une charge publique, et les syndics qui n'ont pas délivré ce certificat avant la vente n'ont évidemment pas de raisons de le délivrer après...

L'apurement du compte du vendeur

Une fois ces procédures et modalités mises en oeuvre, dans tous les cas de figure, le vendeur se retrouve créancier du syndicat pour la récupération des "avances" qu'il lui a consenties : notamment le "fonds de roulement" et les provisions pour travaux futurs au titre de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; ce remboursement, déduction faite des provisions devenues exigibles à la date de la signature et d'éventuels arriérés doit intervenir sans délai : la Commission relative à la copropriété peut donc affirmer dans sa Recommandation n°24 : relative à l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 que "l'application des règles précitées interdit au syndic de conserver des fonds postérieurement à la réception de la notification prévue à l'article 6", et "qu'en conséquence les comptes d'attente vendeur ne sont plus possibles". Autrement dit, le compte du vendeur peut et doit être soldé définitivement au lendemain de la notification de la vente !


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