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ACTUALITES & CHIFFRES CLES

06 juillet 2012 : Plus-value immobilière, le coup de rabot sur les abattements fait flamber l’addition
En attendant que François Hollande mène à bien la réforme de la plus-value immobilière, retour sur les règles en vigueur.

Depuis le 1er  février 2012, la fiscalité sur les plus-values de cession a subi un sacré tour de vis. L’alourdissement de la facture résulte non seulement de la hausse du taux de taxation, passé de 31,3 à 32,5% (19% de taxe et 13,5% de prélèvements sociaux), mais aussi et surtout du détricotage du système d’abattements annuels qui prévalait jusqu’ici. Par exemple, là où un propriétaire payait moitié moins d’impôt s’il vendait son bien au bout de dix ans de détention, il ne bénéficie plus que d’un modeste rabais de 10%… Et pour échapper totalement à la ponction fiscale, il faut désormais avoir détenu son habitation pendant trente ans, contre seulement quinze ans auparavant. Encore n’avez-vous pas trop à vous plaindre : le projet initial du gouvernement visait à supprimer purement et simplement tous les abattements liés à la durée de détention. Analyse du nouveau dispositif en vigueur et conseils pratiques pour alléger l’addition en toute légalité.

Biens assujettis. Vous continuez à ne rien devoir sur votre résidence principale

Quels sont les logements concernés par ce durcissement de la fiscalité ? Absolument tous, à l’exception de votre résidence principale, c’est-à-dire le lieu où vous résidez plus de six mois dans l’année, laquelle reste totalement exonérée d’impôt en cas de vente (la chambre de service, le garage, le parking et autres dépendances profitent aussi de l’exemption à condition d’être cédés en même temps que la résidence principale). En résumé, sont donc touchés les résiden­ces secondaires, les logements locatifs neufs et anciens, les locaux commerciaux, les terrains nus constructibles, sans oublier les habitations vacantes (on dénombre entre 1,8 et 2,5 millions de logements vides, selon l’Agence nationale de l’habitat). A noter que le nouveau régime d’imposition frappe également les biens de ce type détenus par le biais d’une société civile immobilière (SCI). La plus-value constatée est alors répartie entre les associés au prorata de leur quote-part dans la SCI.

Exceptions. Vous pourrez bénéficier d’une exonération si vous êtes locataire

A cette règle générale d’imposition s’appliquent néanmoins quelques cas d’exonération. Comme les biens cédés à un montant inférieur à 15 000 eu­ros, sachant que ce plafond s’appli­que à chaque quote-part des habitations démembrées ou acquises en indivision. Si vous êtes locataire, vous ne paierez pas un centime d’impôt non plus sur la vente d’un bien normalement assujetti à la taxe, à condition de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente du bien et de l’acheter ou de la faire construire dans un délai de deux ans. La plus-value réalisée par les retraités ou invalides, non soumis à l’ISF et déclarant un revenu annuel imposable inférieur à 10 024 euros (majoré de 2 676 euros pour chaque demi-part supplémentaire) sera aussi exemptée. Enfin, en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité perçue sera exonérée d’impôt sous réserve d’être réemployée dans les douze mois de son versement dans l’acquisition d’un bien de même nature.

Calcul de la plus-value

Déduisez vos frais d’achat et les travaux réalisés
Par définition, le montant de la plus-value à déclarer est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d’achat. Pour alléger la note, ce dernier peut toutefois être majoré d’un certain nombre de dépenses, correspondant aux frais réglés au notaire (un forfait de 7,5% du prix d’achat est accepté), aux montants des travaux de rénovation ou d’embellissement réalisés par une entreprise (l’administration admet un forfait de 15% si le logement a été vendu plus de cinq ans après sa date d’acquisition) ainsi qu’aux éventuels droits réglés à l’Etat s’il s’agit d’un bien issu d’une succession. De son côté, le prix de vente peut être diminué (sur présentation des factures) de la commission payée à l’agent immobilier, du coût des diagnostics sanitaires obli­gatoires, des frais de mainlevée d’hypothèque ou encore des honoraires de l’architecte ayant élaboré et déposé un permis de construire. Mis bout à bout, ces dépenses parviennent souvent à alléger le montant de la plus-value taxable de 30%, avec un minimum légal de 22,5% (frais de notaire et travaux) si le logement a été détenu plus de cinq ans. Soit, pour une habitation acquise au prix de 200 000 euros il y a douze ans et vendue 300 000 euros aujourd’hui, une plus-value nette constatée de 55 000 euros (300 000 moins 200 000 moins 22,5% de 200 000) au lieu des 100 000 auxquels on pouvait s’attendre à première vue.

Abattements. Au bout de cinq ans de détention, vous payez encore plein pot

Une fois votre plus-value calculée (en admettant bien sûr qu’il y ait un gain, ce qui devrait presque toujours être le cas pour les biens acquis avant 2008), reste à déterminer le taux exact de taxation à laquelle elle sera soumise, qui diminue à mesure que le nombre d’années de détention du logement augmente. Concrètement, le taux initial de 32,5% ne bouge pas durant les cinq premières années, puis subit une série d’abattements depuis la sixième année jusqu’à la trentième, au rythme suivant : – 2% par an entre la sixième et la dix-septième année, – 4% par an de la dix-huitième à la vingt-quatrième année, puis – 8% par an de la vingt-cinquième à la trentième année. Ce n’est qu’à partir de la trente et unième année que le logement est totalement exonéré d’impôt (c’est à partir du jour de l’achat et non du 1er janvier que se calcule le nombre d’années écoulées). Pour mesurer l’impact de cette taxe, reprenons l’exemple de notre bien acheté douze ans auparavant et affichant une plus-value nette taxable de 55 000 euros. Le vendeur bénéficie d’un abattement de 14% (2% par an durant sept ans) sur le taux de 32,50%, ce qui le ramène à 27,95%. Montant prélevé sur le prix de vente par le notaire (qui le reversera au fisc) : 15 372 euros.


Au bout de dix ans de détention, le taux de taxation n'est plus abattu que de 10%, contre 50% avant le 1er février 2012.


Chiffres clés :

33,5% de taxe au titre de la plus-value réalisée avant abattement
2,2 milliards d’euros récupérables par le fisc rien que sur l’année 2012

Cet article, publié le 06/07/12 dans Capital a été sélectionné par La Boutique de l'Immobilier.
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